Столица торгует не развлекаясь.
Обзор рынка торговых площадей г. Минска
Общий объем предложения на рынке
Сегодня уровень развития минского рынка торговых помещений низок. На рынке популярны универсальные магазины, а также оборудованные на первых этажах жилых домов магазины, которые, как правило, принадлежат государству. Особенно большой популярностью среди покупателей пользуются товарные рынки (напр., Комаровский, Раковский Кирмаш). Отдельные торговые центры, принадлежащие частным лицам, характеризуются недостатком концепции и единого дизайна, неэффективным размещением торговых площадей (напр., «Манеж», «Европа» – I этап). Хотя и недавно построенные торговые центры, по нашему мнению, являются морально устаревшими, поэтому с изменением рыночных условий будут неконкурентоспособными. В последнее время на минском рынке торговых помещений ощущаются новые перемены. Хорошие перспективы данного сектора предопределяются повышающимся внутренним потреблением и растущей заработной платой. За последние несколько лет доходы населения выросли более чем втрое (в 2001 г. – 44,74 евро/мес., в 2007 г. – 256,4 евро/мес.). За последние 2 года реальные доходы возросли на 34,5%.
Положительные изменения подтверждает и тот факт, что в структуре расходов домашних хозяйств уменьшается доля средств, выделяемых на продовольственные товары. По данным Министерства статистики и анализа, во 3-м квартале 2007 г. расходы на продовольственные товары составляли 41,3%, по сравнению с 41,5% во 3-м квартале 2006 г.
Обеспеченность торговыми площадями в расчете на тысячу минчан составляет 286 кв. метров, что значительно ниже среднеевропейского показателя (см. рисунок 1).
Рисунок 1. Обеспеченность торговыми площадями в различных странах и городах
Следует также отметить, что обеспеченность торговыми площадями различных районов г. Минска существенно отличается. Так, например, в Московском районе она составляет около 170 кв.м. на 1000 жителей, а в Центральном районе этот показатель близок к среднеевропейскому.
В настоящий момент первичный рынок торговых помещений представлен тремя секторами: торговые и торгово-развлекательные центры; небольшие отдельно стоящие магазины; торговые помещения, встроенные в непрофильные объекты (в бизнес-центрах, административных зданиях и многоквартирных жилых домах).
В первом секторе можно выделить две подгруппы. Наиболее многочисленная — центры смешанной торговли, но с упором на промышленную группу товаров народного назначения. Эта же подгруппа представляет наибольший интерес для инвесторов и ритейлеров-сетевиков.
Торговые комплексы смешанной торговли, в свою очередь, подразделяются на специализированные (как, например, "Маэстро"), торгово-развлекательные ("Европа" и Expobel-2) и торговые центры с продуктовым супермаркетом ("Глобо", "Столичный центр").
Основные специфические особенности сегодняшнего состояния рынка ТЦ и ТРЦ: абсолютно все торговые центры сдаются с задержкой сроков ввода; недостаточно продуманная концепция будущих ТЦ или отход от нее еще на стадии реализации проектов. Единственным исключением можно считать сегодня ТЦ "Маэстро" (по ул. Кульман в Минске) — здесь и со сроками пока все нормально, и концепция жестко выдерживается, хотя второе весьма непросто. Ведь по замыслу это должен быть первый в Минске мультибрендовый торговый центр (фэшн-центр). Несмотря на большое количество желающих приобрести в нем площади, лишь немногие вписываются в концепцию объекта.
Размещение объектов торговой недвижимости в г. Минске
Для рынка характерно неравномерное размещение торговых помещений (в том числе и современных торговых объектов) в городе. Что в первую очередь связано с желанием девелоперов строить объекты в местах наибольшей концентрации покупателей, а также в центре города, выступающем своеобразным гарантом покупательской активности населения.
Наибольшая концентрация торговых объектов имеет место в центре города, тогда как в периферийных районах, в которых живет наибольшее количество людей, все еще ощущается нехватка современных торговых объектов. Концентрация крупнейших современных торговых объектов в центральной части города представляет собой как бы своеобразные сформировавшиеся торговые коридоры.
В Минске можно выделить 5 торговых коридоров (см. рисунок 3):
1-ый торговый коридор – проспект Независимости от станции метро «Институт Культуры» до станции метро «Площадь Якуба Коласа»;
2-ой торговый коридор – проспект Победителей от улицы Мельникайте – улица Немига до улицы Городской Вал;
3-ий торговый коридор – улица Якуба Коласа до улицы М. Богдановича – улица Куйбышева до улицы Кульман;
4-ий торговый коридор – Западный – основание улиц Кальварийской и Притыцкого.
5-ый торговый коридор – юго-западный – на основании проспекта Дзержинского.
4 и 5 торговые коридоры относятся к перспективным.
Рисунок 2. Существующие и перспективные торговые коридоры г. Минска. Расположение гиппермаркетов, действующих, строящихся и проектируемых ТР и ТРЦ
Ситуация в первом и втором коридоре будет достаточно стабильной, поскольку они в основном ориентированы на туристов и гостей города. Кроме того, в перспективе в городе сформируются еще два крупных торговых коридора: западный (на основании улиц Кальварийской и Притыцкого) и юго-западный (на основании проспекта Дзержинского). В связи с этим существующие торговые коридоры больше не будут привлекательными для очень большой массы людей, живущих в Московском и Фрунзенском районах.
Следует отметить, что не прошло и 15 лет, как торговля страны прошла целый ряд этапов развития, начиная с магазинов советского типа и заканчивая действующими сегодня торговыми объектами. Несмотря на довольно стихийное развитие рынка, важно напомнить, что все это время минский рынок торговых помещений развивался в двух направлениях, то есть отдельно строились:
• магазины продовольственных товаров (начиная с отдельных или устроенных на первых этажах домов магазинов и кончая современными супермаркетами, гипермаркетами);
• магазины промышленных товаров (с переходом от универсальных магазинов к торговым павильонам на рынках продовольственных товаров и кончая торговлей этими товарами «под общей крышей»).
И только совсем недавно, в 2004-2005 годах, рынок торговых помещений страны вышел на новый этап развития, объединив торговлю продовольственными товарами с товарами широкого потребления.
Построены такие торговые центры, как «Рига» с супермаркетом «Соседи» (общая площадь 6.000 кв. м, из них супермаркет – 1.600 кв. м), «Максимус» с «Престон» (соответственно 3.100 кв. м и 1.700 кв. м).В 2005 году впервые в Беларуси были открыты гипермаркеты: «Гиппо» (пр-т Рокоссовского) и «Bigzz» с качественно новым для нашей страны подходом к организации торговли. В начале 2007 года состоялось открытие ещё двух гипермаркетов: «Просторы» и «Корона».
Более широкий формат - торгово-развлекательные центры
В настоящее время развитие торговли переходит к ещё более широкому формату: торгово-развлекательным центрам, где под одной крышей будут находиться и гипермаркет, и мультибрендовый торговый центр, и многочисленные объекты для развлечения и досуга. В 2007 году был введен в эксплуатацию торгово-развлекательный центр «Экспобел» и планируется к открытию современный торговый центр «Глобо» (пр.Дзержинского-ул.Уманского). В гипермаркете «Корона» на втором этаже открылся мультибрендовый молл нового формата. По проспекту Машерова (бывшая ул. Дрозда) также началось возведение элитного торгового объекта. В центре города (с наиболее востребованными торговыми площадями) предусмотрено проведение реконструкции существующих зданий под современные торговые объекты. Сегодня уже ведутся работы по реконструкции здания, принадлежащего ранее фабрике «Мастра», в мультибрендовый торговый центр, который станет первым объектом такого формата в городе. И ещё ряд крупных торговых и торгово-развлекательных комплексов находится на стадии строительства или проектирования.
В последнее время среди покупателей приобретает все большую важность сектор развлечений и досуга, значение которого в будущем будет только возрастать. В связи с этим конкурентным преимуществом в будущем будут обладать те торговые центры, в которых будут предусмотрены зоны развлечений. Сегодня в Минске нет действующих современных торгово-развлекательных центров, за исключением ТРЦ «Экспобел», где уже представлен ресторанный двор с разнообразными ресторанами и казино, в 2008 году планируется открытие боулинга и детского развлекательного центра. Помимо этого, идет активное развитие и других проектов, таких как «Глобо», проектируется «Гулливер. Как показывает международный опыт, в крупном торговом центре развлечения могут увеличить количество покупателей вплоть до 40%, тем самым, усиливая конкурентные позиции торгового центра на рынке по отношению к другим торговым объектам. Особенно большой эффект для деятельности торгового центра имеет устройство развлечений для детей, а также мультиплексы, боулинг, бильярд, фитнес-центры, которые привлекают особенно разнообразный круг потребителей. В то же время такие развлечения, как игровые автоматы и казино, в торговых центрах не рекомендуются, поскольку время их работы очень отличается. Поэтому мы считаем, что вскоре утратят популярность большие торговые помещения, оборудованные на первых этажах недавно построенных бизнес-центров, так как покупатель всегда отправится туда, где ему предложат то, что надо, и еще больше.
Следовательно, такие торговые площади будут вынуждены переориентироваться на группы товаров или услуги, непосредственно связанные с бизнесом (напр., страховые и/или банковские услуги, прокат автомобилей и др.). Полагаем, что концепция таких торговых центров, как «Манеж», «Восток», также должна будет измениться. В противном случае они будут неконкурентоспособны.
Спор старого и нового в торговле
Основной отличительной чертой рынка торговой недвижимости является соседство площадей современного формата, которые только получают развитие с торговыми объектами старого формата, которые, несмотря на возрастающую конкуренцию, остаются жизнеспособными (карта ТЦ и ТРЦ г. Минска). Торговые центры старого образца представляют собой мини-рынки под крышей, где продавцы (индивидуальные предприниматели и ЧУПЫ) реализуют продукцию, завезенную из Турции или России. Наиболее крупные и популярные среди жителей г. Минска – ТЦ «Зеркало», ТЦ «Мир Моды», ТЦ «Паркинг», ТЦ «Импульс». Пионерами нового формата стали гипермаркеты и торговые центры нового поколения «Корона» и ТРЦ «Экспобел». Активно развивается рынок продуктового ритейла, в основном за счет сетевых операторов, крупнейшие из которых – Рублевский, Соседи, Евроопт, Престон, Эконом в области таких форматов, как супермаркет и магазины «у дома». На данном рынке грядут большие изменения в связи с заявленными крупными инвестиционными проектами компаний Вестер, Гринн, Альфа и IFC.
Крупнее...
Публикации 
Крупнее...
Крупнее...
